相続した土地を守るより価値を上げて残す

◆数よりも質、収益が上がる不動産が財産となる

土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかり、お金は出ていくばかりで持ち出しとなって、資産とはいえない状態になります。土地を駐車場に利用しているといっても、相続税の節税効果はありません。

今までは多くの土地を所有することが資産家の証しであり財産でしたが、土地の価額が下がった今では、固定資産税や維持費を考えると、収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部を売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりして、収益を上げられる不動産に組み替えていくことで、はじめて節税になるのです。


◆不良資産から優良資産への転換

最近まで節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入をして賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパートマンションが建ちました。今や供給が需給を上回り、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など、条件の悪い物件には空室が目立つ事態となっています。

そうした現実から、相続税の節税対策の動向としては、不良資産を売却し優良資産を購入して不動産運用をする、つまり、資産組替の時代へと変化しています。

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く、収益が上がらなくなった場合は、売却して、駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。


◆所有地の立地を変えるために買い替え

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩１０分程度であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけに、そうした条件は今から選べません。

賃貸事業をするのであれば、その土地が適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、売却して、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産の組替です。

賃貸物件にするなら、最寄り駅からの近さや周辺の環境、町や地域のブランドなどを選択基準にして立地を決めると、賃貸や売却にも有利になります。たとえば、年間収入２５０万円の古いアパートを１億円で売却し、家賃が１０万円／月の賃貸マンションを４室購入すると、年間収入は４８０万円となり、約２倍の収入が得られるようになるのです。
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