住宅購入 手厚い補助で相殺

都内の男性会社員は７月、新築のマンションのモデルルームで、不動産会社の担当者から「今なら５％の消費税で買える。８％になってから同額の物件を買うと、支払いが１００万円ほど増えます」と説明されました。

男性は昨年、子どもも生まれ、そろそろマイホームと考えていたので、焦りを感じました。しかし、知り合いのファイナンシャルプランナーに意見を求めると、「急ぐ必要はない。住宅ローン減税が拡充され、増税後が得になる人もいる」と説明され、購入は見送りました。

住宅の消費税と、減税の仕組みはどうなっているのでしょうか。

住宅の消費税は、土地代にはかからず、建物代にのみかかります。今年１０月以降に契約、かつ物件の引き渡しが来年４月以降になると、税率が８％に上がります。

住宅ローン減税は、１０年以上のローンを組んで家を買う時に、支払った所得税や住民税からお金が戻る制度。額は年末のローン残高の１％で、期間は入居後１０年間。まず所得税から引かれ、残った分があれば、翌年の住民税からも差し引かれます。

消費税が８％になるのに合わせ、減税制度は拡充されます。対象のローン残高の上限が増税前は２０００万円だったのが、増税後は４０００万円に。減税額はその１％だから、最大２０万円から、４０万円に倍増します。住民税から差し引ける額も、最大９万７５００円から、最大１３万６５００円になります。

住宅ローン減税は、収入の多い家庭に有利とされています。計算上の減税額（ローン残高の１％）が多くても、納める税金がそれより少なければ、減税の恩恵が減るからです。

そこで、収入の少ない家庭に現金を支給する「すまい給付金」の導入も決まりました。額はローン残高とは関係なく年収に応じて決まり、来年４月以降の引き渡しで最大３０万円、税率が１０％となる予定の１５年１０月以降で最大５０万円が支給されます。

二つの補助の効果は大きいです。みずほ総合研究所で、４００万から１０００万円の年収別に、平均的な住宅購入額などを仮定し、補助額（減税と給付金の総額）を試算したところ、すべての世帯で、補助額が消費税額を超えていました。同総研エコノミスト、大和香織さんは「ローンを組んで住宅を買うなら、消費税は実質かからないと考えていい」と話しています。

ただし、５％から８％になる時の増加分だけ比較すると、一部の世帯で、補助の増加額より、税金の増加額のほうが多くなりました。

年収５００万円の世帯では増税額が補助額を２８万円上回り、６００万円の世帯では同様に１１万円上回りました。つまり、増税前の購入のほうが得という結果が出ました。

一方、４００万、８００万、１０００万円の世帯では、増税額を上回って、補助額が増えました。つまり、増税後の購入のほうが得でした。

結果は住宅価格や借入額などで変わるため、厳密なシュミレーションは、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに依頼すると良いです。

不動産コンサルタントの長嶋修さんは「住宅市場は常に変動している。インフレや東京五輪開催に向けた地価の変動なども予想される。数十万円の価格の変動はよくあることなので、消費税率の引き上げの影響は、あまり考えなくていい」と話しています。

結論は、「増税前に」と焦らず、納得できる物件を探すほうが良いということです。